《聊一波》专访:黄奇帆独家解读房地产

2020年被称作“房地产分化元年”,从这一年起,众多房地产从业者、购房者都感受到了不同地区、不同类型房产价格的严重分化。

2021年,中国房产政策更是几度收紧,整个行业迎来拐点,媒体惊呼:房地产从“白银时代”转向“黑铁时代”!

房地产行业的转向,是疫情刺激下的暂时应激反应?还是40年城市化发展的必然结果?未来10年20年,中国房地产行业前路如何?房价是涨是跌?

本期《聊一波》节目,《财经》杂志总编辑王波明特别邀请复旦大学特聘教授、重庆市原市长黄奇帆,独家解读中国房地产市场40年发展的深层逻辑和未来走向,帮你拨开房地产迷雾。

《聊一波》专访:黄奇帆独家解读房地产

1. 27年,中国房地产建设猛增170倍

王波明:2021年,房地产政策收紧,房贷速度放缓、控制行业负债规模,几个头部房企纷纷出现了问题。另一方面,房地产行业对经济的带动作用不可忽视,房地产短期是不是到头了?未来这个行业长期会怎么走?

黄奇帆:这件事要这么看。中国的房地产,改革开放40年来为什么会轰轰烈烈地发展?这取决于1980年前后中国房地产城市化需求的极度饥渴, 八十年代中国城市化改革,制度化的松动和市场需求极度的饥渴叠加在一起,就形成了爆炸性的发展。

1980年中国1.8亿城市居民的人均住房面积是多少?5平方米。三口之家就15平方米,又吃又住又睡又是厕所间、厨房间都算在一起,5平方米。

王波明:5平方米我都觉得算多了。

黄奇帆:5平方米和现在的人均50平方米对比,就能看到那个时候住房需求极度的饥饿状态。这和这个中国经济整体发展阶段相关,40年前整个中国商业服务业规模只有1000亿,现在达到160万亿,在中国经济萎靡不振、城市住宅需求极度小的背景下,整个需求是被高度压缩的,一旦有外部条件点燃,就像干柴烈火,开始爆炸式的发展。

1980年邓小平改革开放一开始,就释放了城市化的机制。其中一个是可以落户的制度;一个是可以离土离乡的制度;一个是土地承包释放农村劳动力的制度;第四,城市有了土地批租有了房产商。第五,老百姓有了自己拥有产权的家庭居住的房子,之后按揭贷款也出来了。这六条改革一合成,就变成了巨大的推动力。然后政府才成立了像上海浦东这样的投融资平台,接着国家又开设开发区,每个开发区就是一个经济发展的增长极,这都是城市化运动的推动力。

有了上面这八个机制,各项政策一松动,就把前面饿得扁扁的肚子一下子撑开了。这一爆发是什么概念呢?1990年中国1年造的房产面积是1000万平方米,到了2017年,中国房产商建的房子是17亿平方米,去年2021年,中国房产商新建房的总量16.5亿左右,所以大体上到2017年17亿打住,后面三年没有再涨。这是波澜壮阔的中国过去30年、40年房地产发展的情况。

眼下,10个指标出现了拐点,中国房地产市场进入了新阶段。

《聊一波》专访:黄奇帆独家解读房地产

2.房地产商负债率高达90%,房地产出现十大拐点

王波明:房地产出现了哪十个拐点?

黄奇帆:首先中国14亿人不会再过40年涨4个亿变18亿,大家基本上认为14亿人是天花板,总之人口在减少;第二,中国的城市化率已经到了65%,中国的65%相当于欧美75%,再增长也就增加5、6个点。因为现在的65%实际上是把农村里面的青年人、中年人给抽出来了,小孩和老头老太太都留在农村;第三个,中国的老龄化在加深,去年已经到21%,预计2035年会到30%以上,老龄人越多,需要房子越少,反而死亡率在增加,会退出很多房子来;第四个指标,到去年为止,中国房产商手中造好的一年以上没卖掉的房子有6亿平方米,我们一年房地产建设量也就17亿平方米,这就是一个库存。中国老百姓买下来的房子,用来投资,没有住也没有出租的,有20%。在房价上升期,就算我有两套房子闲置我也不怕。房产商房子没有卖掉,他会觉得没卖掉反而划算。但是房价如果不涨了,这个库存都是积压,会造成新房需求大幅萎缩。

第五,整个中国城市人均住房面积2000年后达到了50平方米,全世界发达国家人均50就是天花板;第六个指标是年度房地产建设量,2000年是1亿平方米,到了2010年10亿,到了2016、2017年17亿, 20年翻了四番,17亿什么概念?中国造了全世界的一半!你在过去30年有这个需求,扩张到了人均50平还这么造,你想泡沫化需求都泡不出来;第七 ,中国的土地价格和房产的价格20年翻了四番。比如,上海最贵的地方衡山路,2000年的时候我作为市委的局级干部住在那里,那时候的房子是6000多块钱一平米。现在那边的房子就是14万、15万。全国在原来基数上20年翻四番,基本如此。土地价格也是从每亩100万变成1000万、2000万,也是10倍、十几倍的涨。

当地价有20年翻四番的趋势时,所有房产商都会囤地、炒地,大家都不怕库存,都拼命融资贷款。这个规律是前面说的7个指标,20年如此的温床给宠出来的,给惯出来的。

第八个指标,危旧房改造和旧城改造,大规模的旧城改造也差不多了,没有这个需求了;第九个,城市的学校、医院建设也到头了;第十个,中国的房地产商负债率都到90%的天花板了,再过10年也不会变成105%。总而言之不管是举债,还是公共设施、基础设施、旧城改造,还是老龄化指标,当下这些数据都表明新阶段新常态要出现了。

现在房地产出现了困境,有人把它归结为是地方政府和国家的政策过头了,太集中了,太厉害了,把它给打压了,这是不合理的。

王波明:你这是从终极的供需求关系,这30年的历史演变来看。

黄奇帆:整个环境已经到了这一步,你还像当年饥渴状态时期那样去促进,那不变成神经病了吗?现在的困境既不是政府调控过头造成的困难,也不是房产商自作孽造成的,因为房产商2005年、2010年,也都是高举债、高周转、炒地皮的行为方式,为什么当时不破产、这会儿房产龙头企业集中破产呢?原因就是这种方式在扩张的时候是可以循环的,但现在继续按这个逻辑来你就要碰壁了。

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3.房地产进入新常态,未来中国房企将减少9成

黄奇帆:今后5年10年,中国房产商运行方式的新常态会出现五大调整。

第一,全世界的房产商,负债率没有超过50%的,中国到了80%、90%,这是过去地价、房价、市场需求量猛涨16倍导致的。一旦需求没有了,他们就会进入到一个新常态,负债率从90%下降到80%、70%、50%甚至40%;第二,高价买地、大楼盘造房这种状态会收敛,会根据市场实际需求进行结构性开发;第三,房产商发了疯一样的跨界,又搞商业、又搞工业、还搞制造业,觉得房产商赚了钱以后就可以随意跨界到处搞的就停了,他们就不再胡闹了。术业有专攻,这个方面会收敛。

第四,中国房产公司独立法人的有9万个,整个美国的房产公司不超过500个,我们的开发商比全世界加起来还多。以后中国房产商有1万个不得了,所以今后十几年,房产商法人会不断注销,有的是倒闭,有的是自己转行、关闭等等。第五,房产商卖房不会是以前那种造100万卖100万的大周转,以后可能变成了造50万,其中25万是商品房卖掉,25万是商业性的租赁房,变成商住、长租公寓销售。这五大变化会是今后房地产常态的经营状态,所以你一点不要担心这一次的房地产阵痛会怎么样,这个阵痛恰恰是中国房地产发展到这一步必然带来的拐点。

拐点过后是良性循环的开始,这个开始不仅仅是靠政府约束,而是以环境土壤为导向的。

4.拐点之后,房价会不会大跌?

王波明:我还得问问房价,如果按你这种说法,今后房价即使不是急转往下走,也是一年接一年往下走。

黄奇帆:这不一定。

王波明:因为没需求了。

黄奇帆:这个拐点是讲20年翻几番这样的房价地价上涨到头了,以后十年可能也会往上涨,但是每年涨幅低于GDP增长。并没有说五年低一半,十年又低一半,没有这个概念。因为房产总有折旧,如果我们有550亿平方米,55年时间每年折旧2%或者1.5%,每年差不多折旧就是10亿,形成一个可循环的状态,这个平衡就形成了一个新常态。这时候房产的价格就是保值的,局部地区房价也可能继续涨。

王波明:但是宏观来说到头了。

黄奇帆:宏观来说大体平衡了。

5.房地产是支柱产业,要稳定!

王波明:房地产拐点出现了,眼下房地产商存在崩盘、暴雷的风险,该怎么办?

黄奇帆: 房地产是支柱产业,必须要稳住。首先,房地产是支柱产业,它差不多要占GDP5%到10%的分量,要稳定;第二,中国老百姓的财富60%是房产,房地产也是民生产业,也应该稳定;第三,房地产是半金融企业,里面有大量的按揭贷款,如果崩盘对金融机构也是风险;第四,房地产是龙头企业,关联着大量的供应链上的工业企业,带动几十个工业的销售产品、消费品。我们政府之所以采取五个限制措施,就是控制房地产的炒作,追求稳定不大起大落。

长远来说,房产商自己的行为方式也会转变到比较可持续的稳定状态,对政府来说,当下对这些困难房产商我们不是简单要去救,一旦它要崩盘,它的债务实际上进入破产重整的保全,它的资产不是房产商的,是债权人的,这个债权人包括银行、非银行或者老百姓集资款的债主、也包括买了按揭贷款的房子的老百姓,他也是个债权人,还有许多施工队的施工欠款。对这样的资产,如果简单让他破产,会造成社会震荡,使得它软着陆就要用重组的办法,重组是一切危机中,重要的软着陆的一种方法。

6.房企会破产吗?债务问题怎么办?

王波明:房地产重组这块你也做过详细调研。

黄奇帆:对,做过一些详细的研究和调研。

第一种,大型的房产商,出了问题的房产商自救,自我重组壮士断臂,砍胳膊砍腿,保存最主要的一个肌体,不使得整体上瘫痪;第二种,优势的房产商,没出问题的房产商,去收购、兼并、重组出问题的房产商;第三,我们国家队、国有资本运营公司也可以拿出它的资本金,战略性的资金,他不一定自己直接重组房产,他可以入股成为战略投资者,入股到那些优势房产商去收购兼并,他只要一介入,会在社会上产生巨大的影响力和信心;第四种,地方政府也可以拿出一定的钱把过去10年5年批租给房产商的地,根据现在的市场行情打个折回购而不是没收,因为这个地事实上已经是债权人的了,你无权去没收它,你应该回购,回购以后这个资金封闭运行,就用来还债,也是一种重组;第五,房产商库存的房屋,政府也可以回购一部分,回购的中低端的成为保障房,中高端的成为人才房。

黄奇帆:总之,五管齐下,重组。

王波明:稳住局面。

黄奇帆:对,重组是软着陆的一个重要的杀手锏,为了稳住局面,这五个渠道进行重组的时候当然需要资金,这种资金国家可以有专项债或者专门的贷款,这种债务不放在三条红线里,算体外循环,这也是一种办法。总之最后的结果,使得这次拐点到来以后新的背景下,作为一个阵痛、转轨的一个重组手段,实现房地产平稳落地,软着陆。在新的拐点下,其实用不着担心,房地产也好、政府的条款方式也好,都会随着新的形势进入良性循环的状态。

《聊一波》专访:黄奇帆独家解读房地产

素材来源于《聊一波》在今日头条上发布的视频,搜索节目名观看完整视频。

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